После сообщений о запросах ФНС по сделкам в Дубае эксперты допустили похожий сценарий для Турции и Таиланда. «Сенсаций.Нет» разбирались, что подтверждено источниками, а что остаётся прогнозом.
В публикациях о возможных проверках владельцев квартир в Таиланде и Турции обсуждаются предположения экспертов, а не объявленное решение российской налоговой службы. Однако тревожная подача таких прогнозов способна создать впечатление, что новый этап контроля уже начался. Разбираем, откуда взялась новость, что на самом деле известно о запросах ФНС по Дубаю и почему владение зарубежной недвижимостью само по себе не является нарушением.
Всё началось с сообщений о том, что российская налоговая заинтересовалась зарубежной недвижимостью граждан. По данным юристов, ФНС стала направлять запросы по сделкам с квартирами в Дубае. У владельцев недвижимости за границей возник вопрос: откуда налоговая узнаёт о таких покупках и может ли получить те же сведения из других стран? На этом фоне появились публикации о возможных проверках в Турции и Таиланде. Но между запросами по отдельным сделкам и массовой проверкой владельцев зарубежных квартир — огромная разница. Именно это различие здесь важно не потерять.
Сразу о главном: сам по себе запрос налоговой — это не катастрофа и не нарушение ничьих прав. ФНС вправе проверять, как россияне платят налоги с доходов, включая зарубежные. Если налоговый резидент России сдаёт квартиру в Дубае или продаёт её, у него могут возникнуть обязанности по декларированию дохода и уплате налога в России. При продаже необходимо учитывать предусмотренные законом освобождения, в том числе связанные с минимальным сроком владения недвижимостью. Само по себе получение прибыли ещё не означает, что налог обязательно придётся платить.
Запрос — это стандартная процедура: ведомство сверяет данные, просит документы, проверяет, всё ли задекларировано. Это нормальная работа налоговой службы. Поэтому на дальнейшую историю стоит смотреть с учётом простого обстоятельства: запрос документов сам по себе ещё не означает, что обнаружено нарушение или началась массовая кампания против владельцев зарубежного жилья.
Одним из первых публичных сигналов стала публикация о вебинаре NSV Consulting, проведённом 22 октября 2026 года. Эта компания занимается налоговым консультированием. Заголовок публикации звучал как готовая сенсация: «ФНС получила данные не только по счетам, но и о недвижимости в ОАЭ». В описании говорилось, что специалисты разобрали сведения о счетах и квартирах, которые налоговые органы, по версии консультантов, получили через международный обмен и Земельный департамент Дубая (DLD).
Двадцать восьмого октября о запросах налоговой написал РБК. Журналисты поговорили с юристами и консультантами, работающими с российскими клиентами в ОАЭ. Те рассказали о десятках случаев, когда ФНС запрашивала документы по сделкам с недвижимостью начиная с 2023 года. Юрист налоговой практики NSV Consulting Герман Ковешников назвал это «беспрецедентным для российской налоговой практики случаем массового получения и использования конкретных сведений о сделках с недвижимостью российских резидентов».
Тут стоит прояснить гражданство и налоговое резидентство. Для российских правил статус резидента определяется временем фактического пребывания в стране, а не паспортом. От статуса и характера дохода зависят налоговые обязанности владельца недвижимости.
Однако даже РБК не сообщал, что налоговая начала проверять всех владельцев квартир в Дубае. Артём Мишин из Quattor Advisory уточнил: «Запросы не единичны, но и не веерные — пока. Выборка достаточно объемная, но не поголовная, как в случае с классическим автообменом».
Сама ФНС сообщила РБК, что контролирует зарубежные доходы россиян и использует разные каналы международного обмена. При этом ведомство пояснило: автоматическая передача сведений о доходах от сдачи или продажи недвижимости между Россией и ОАЭ не предусмотрена. У налоговой не имеется автоматического доступа ко всем зарубежным реестрам.
А теперь посмотрим, как эту историю продолжила «Московская перспектива». Девятого ноября издание опубликовало материал Александры Савкиной под заголовком «ФНС может начать проверки россиян с квартирами в Таиланде и Турции». Слово «может» здесь есть, а в начале статьи прямо указано, что речь идёт об оценках экспертов. Журналистка опросила представителей компаний, занимающихся зарубежной недвижимостью, и налогового консультанта. Их ответы оказались в основном прогнозами. Стоит рассмотреть, на чём эти прогнозы основаны и какие ограничения обозначают сами собеседники.
Сооснователь Tranio Михаил Буланов заявил: «Если ФНС начала получать данные о сделках с недвижимостью из одной дружественной юрисдикции, вполне вероятно, что подобное взаимодействие будет развиваться и с другими». Он сравнил происходящее с «открытием ящика Пандоры». Логика прогноза понятна: эксперт допускает, что взаимодействие, о котором сообщалось применительно к ОАЭ, может распространиться на другие страны. Но ни одного конкретного запроса ФНС по недвижимости в Таиланде или Турции он не привёл. Это предположение о возможном развитии событий, а не подтверждение того, что такой сценарий уже реализуется.
Основатель IBG Property Фарух Парпиев тоже допустил повторение дубайского сценария в Таиланде. При этом он обозначил пределы прогноза: «Но это не значит, что налоговая автоматически узнает о каждой квартире и каждой сделке. Говорить о массовых проверках по Таиланду пока преждевременно, хотя учитывать такую возможность покупателям стоит». Здесь важно сохранить обе части оценки: эксперт предупреждает о возможном риске, но не утверждает, что массовые проверки уже идут.
Глава DDA Real Estate Turkey Сергей Дубинец высказался о Турции так же осторожно: массового обмена данными сейчас не наблюдается, хотя вероятность его появления существует. Управляющий партнёр Intermark Global Ирина Мошева говорила о возможности проверок в других странах, подчёркивая, что пока контроль остаётся выборочным.
Руководитель налоговой практики NSV Consulting Анастасия Васильева уточнила: «Это не означает, что ФНС уже располагает централизованной базой всех квартир и домов российских граждан в этих странах. Автоматический обмен банковской информацией нельзя приравнивать к автоматическому обмену сведениями из земельных кадастров».
То есть сами эксперты «Московской перспективы» обозначают границы своих предположений, а издание эти оговорки публикует. В материале нет ни одного подтверждённого примера запроса ФНС по недвижимости в Таиланде или Турции. Редакция также сообщила, что направила запрос в налоговую службу. Поэтому называть эту публикацию сообщением об уже принятом решении ФНС было бы неверно. Вопрос здесь скорее в том, какое впечатление создаёт вынесенный в заголовок тревожный сценарий и насколько внимательно читатель ознакомится с его ограничениями.
Ведь Таиланд и Турция действительно входят в перечень стран, с которыми Россия осуществляет автоматический обмен финансовой информацией. Это закреплено приказом ФНС № ЕД-7-17/883@ от 14 октября 2025 года. Но речь не о передаче записей из реестров недвижимости. Международный стандарт CRS предусматривает обмен сведениями о финансовых счетах: остатках и доходах по ним. Данные о квартирах и участках автоматически в такой обмен не входят.
Для сведений о недвижимости нужны другие механизмы. В 2025 году ОЭСР (международная экономическая организация, которая объединяет развитые страны для выработки общих стандартов и рекомендаций по широкому кругу вопросов: от налоговой политики до социальных программ) представила рамочную модель международного обмена данными о недвижимости. Но появление модели не означает, что обмен уже действует между Россией, Таиландом и Турцией. Соглашения о налоговом сотрудничестве позволяют запрашивать сведения по отдельным вопросам. Но возможность запросить данные о конкретной сделке не означает, что автоматически будет запрашиваться доступ ко всем сделкам.
ФНС может получать информацию из разных источников, сопоставлять декларации, сведения о счетах и обстоятельства сделок. Однако из факта международного финансового обмена нельзя сделать вывод, что ведомство уже знает обо всех квартирах россиян в Турции и Таиланде.
Государство вправе проверять доходы и требовать уплаты налогов. И напоминать о такой возможности правильно. Но читатель, увидев заголовок о возможных проверках, может решить, что сам факт покупки квартиры за рубежом делает его объектом особого интереса ФНС. Между тем владение иностранной недвижимостью само по себе не является нарушением. Обязанности зависят от резидентства, доходов от аренды или продажи, правил декларирования и предусмотренных законом освобождений. Сам запрос налоговой тоже не означает, что человек нарушил закон. Поэтому прогноз о возможном усилении контроля важно сопровождать не только перечислением рисков, но и объяснением того, что именно известно на данный момент.
Если при пересказе таких публикаций убрать слова «может», «вероятно» и оговорки об отсутствии массового обмена, из нескольких сообщений и экспертных предположений легко сложить образ государства, которое якобы уже отслеживает каждый зарубежный актив граждан. Такой картины приведённые комментарии и документы не подтверждают. Подобная подмена способна создать преувеличенное представление о масштабах российского налогового контроля, в том числе у зарубежной аудитории. Но для обвинения конкретного издания в такой подмене необходимо показать, где именно прогноз был выдан за установленный факт.
История не осталась на страницах «Московской перспективы». Её пересказали ArbatMedia и «Капитал страны», затем сюжет разошёлся по Telegram. Канал «Капитал» (@politkremlin) написал, что налоговая может начать проверять недвижимость россиян в Таиланде и Турции. В публикации перечислялись возможные штрафы, доначисления и вопросы к расчётам. Однако само по себе перечисление возможных последствий ещё не превращает прогноз в сообщение о действующей практике. Для оценки такого пересказа важно, сохранились ли в нём оговорки и не стали ли предполагаемые проверки уже начавшимися. Именно эту границу необходимо проверять, прежде чем называть публикацию дезинформацией.
Вернёмся к заголовку: «ФНС может начать проверки россиян с квартирами в Таиланде и Турции». На чём он основан? На прогнозах опрошенных экспертов. Приказ ФНС подтверждает обмен финансовой информацией, а не передачу записей о недвижимости. Официального подтверждения планов таких проверок в статье нет, но и об уже принятом решении налоговой службы она не сообщает.
Слово «может» обозначает предположение, а не установленный факт. В данном случае это различие поддерживается и оговорками внутри публикации. Поэтому точный вывод здесь не в том, что объявленные проверки оказались выдумкой, а в том, что обсуждаемый сценарий пока остаётся экспертным прогнозом. Прогноз риелтора — не решение налоговой службы. Предположение консультанта — не объявленная государственная политика. Смешивать эти категории нельзя ни в новости, ни в её пересказе, ни при проверке самой публикации.